부동산 양도소득세 비과세 조건 계산방법
오늘은 부동산 양도소득세 비과세 조건과 계산 방법에 대해서 알려드리겠습니다. 부동산 양도소득세는 일정조건을 충족시키면 비과세 혜택이 있으며, 충족을 시키지 못했을 때 양도소득세 계산 방법도 꼭 알고 계셔야 합니다.
1세대 1주택 기준으로 부동산을 2년간 보유하였으며 양도 시 금액이 9억원 이하라면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
부동산 양도소득세는 간단히 설명 드리면 집을 살 때 5억원에 샀는데 나중에 10억원에 팔았으면 5억원이라는 차익이 발생하게 되는데 차익 5억원에 대한 세금을 말합니다. 하지만 부동산 양도소득세 비과세 조건을 충족이 한다면 차익 5억원에 대한 세금이 0원 입니다.
그럼 양도소득세 비과세 조건에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 그리고 요즘 집값이 워낙 올라서 9억원 초과하는 주택일 경우 양도소득세 계산방법에 대해서도 알아보았습니다.
1인 1주택자 비과세 조건
9억원 이하의 주택에서 1세대 1주택자의 경우는 조정대상지역과 비조정지역에 따라서 조건이 틀려집니다.
비조정 지역
부동산을 취득할 당시 비조정 지역이라면 2년을 보유만 하여도 비과세 조건이 됩니다.
조정대상지역
부동산을 취득할 당시 조정대상지역이였다면 2017년 8월 2일을 기준으로 이전은 2년 보유, 이후에 취득하셨다면 보유가 아닌 2년 거주 입니다.
이럴 경우는 간단하게 자신이 비과세 조건이 충족되었는지 알 수 있습니다만 아래와 같은 경우가 발생하였을 때는 어떻까요?
비조정 지역일 때 계약 후 조정지역일 때 취득
부동산을 계약하는 시점에서 비조정 지역이었는데 조정지역으로 지정이 되고나서 취득을 했을 때는 어떻게 되는 걸까요? 비조정 지역 공고일 이전에 계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는 2년 보유로 비과세 조건이 충족이 됩니다.
하지만 비조정지역일 때 계약을 체결했지만 조정대상지정 공고일 이후에 계약금을 지급하였거나, 일시적 2주택자였다면 2년 거주가 비과세 조건입니다.
일시적 2주택자 비과세 조건
일시적 2주택자는 기존 주택을 가지고 있는 상황에서 기존 주택을 양도하기 전 다른 주택을 취득하는 경우에 일시적으로 2주택이 된 세대를 말합니다. 일시적 2주택자도 기존 주택 양도시 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
비조정지역
2가지 조건을 만족하여야 합니다.
첫째, 기존 주택을 취득한 날로 부터 1년 이상이 지난 후에 신규주택을 취득해야 합니다.
둘째, 신규 주택을 취득한 날로 부터 3년 이내에 기존주택을 양도하는 경우에만 해당됩니다.
조정대상지역
2가지 조건이 있습니다.
첫째, 신규 주택 취득일로 부터 1년 이내에 세대전원이 이사 후 전입신고를 마쳐야 합니다.
둘째, 신규 주택 취득일로 부터 1년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우에 해당됩니다.
부동산 양도소득세 계산
1인 1주택자가 9억원 이하라면 비과세 조건만 충족이 되면 양도소득세가 없지만 비과세 조건을 충족하지 못했을 경우 양도소득세는 어떻게 계산할까요?
양도소득세 계산방법
양도소득세
세율 적용은 2021년 6월 이후부터 바뀐다고 하니 2가지 대해서 작성하였습니다.
2년 보유 및 거주 조건 충족했지만 9억원 초과 주택일 경우
9억원 초과하는 고가 주택일 경우에 양도이득은 9억원 초과분의 비율을 양도소득에 적용하여 초과분의 양도소득액에 양도소득세가 적용 됩니다.
예를들면 10억에 취득한 주택을 15억에 팔아서 5억의 양도소득이 발생하였다고 한다면, 15억에서 9억원을 제외한 6억이 차지하는 비율은 40%입니다. 그러므로 5억의 양도소득의 40%인 2억이 양도소득으로 인정되며 이 부분에 대해서 세율적용을 하시면 됩니다.
말이 이해가 어려우시다면 아래 공식에 넣으시면 됩니다.
(양도액 - 취득액) X (양도액-9억)/양도액 = 양도소득
양도소득 X 세율 = 양도소득세
지금까지 1인 1주택자 양도소득세 비과세 조건과 양도소득세 계산하는 방법에 대해서 알아보았습니다.
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